スタッフブログ:賃貸管理こぼれ話

賃貸経営を成功させる方法?!

2018.12.01(土)

●賃貸管理を成功させる方法

1、賃貸不動産を経営する際のチェックポイント
賃貸物件を管理するにあたっては、多くの収益を得られるように適切な対策を講じることが大事です。弊社では賃貸管理の代行を行っておりますので、ご相談ください!

経営代行型の賃貸管理システムを活用して賃貸経営をその道のプロフェッショナルに代行してもらうことによって、専門的知識の不足によるトラブルを未然に回避して、物件の生み出す利益を最大限に確保が可能だと考えています。
投資を目的とした不動産経営を成功させるためには、最終的に得られる利益として、生涯キャッシュフローを最大化することが目標になります。

不動産投資を行う上で、物件の売却を想定せずに長期間保有をする場合、保有期間中の利益を最大化することが焦点になります。保有期間中の収益は、入居契約時に定められた家賃に家賃回収率を掛け合わせたものと、その他の礼金などによる収入によって構成されます。

 

2、投資を目的とした不動産経営を成功させるために
大阪での不動産投資を目的とした賃貸管理を成功させるためには、保有期間中の収益を最大化することが大切です。具体的には、高い賃料設定で入居率を向上するほか、滞納による家賃回収率の低下を防ぐことも収益の最大化に関係する要素と言えます。

また、当然のことながら、収入を増やすだけではなく支出を減らすことも重要になります。

高い家賃設定で高い入居率や家賃回収率を実現することは、オーナーさまの収益が拡大することに直結します。そのような目的を果たすためには、空室対策の方法にも気を配ることが大事です。「転ばぬ先の杖」などの格言もあるように、不動産を経営する場合にも、空室が発生してからではなく、発生する前に空室対策を講じることが大切になります。
経営する物件が満室になっている場合、オーナーさまは、コストや時間、エネルギーをかけて対策を講じる必要はないという考え方になりがちです。確かに、部屋が埋まっていることにはそれなりの理由があるので、下手に手を加えて費用などを無駄にするぐらいなら現状を静観した方が得策と言えます。とは言うものの、現在は満室であっても、その状態がいつまで続くかは分かりません。

つまり、満室の状態でも、物件を取り巻くさまざまな環境の変化に対応できるように適切な手段を講じる必要があるのです。現代であれば、インターネットが無料や宅配ボックスが物件設備であることは当然のようになりつつあります。

現代のニーズに合わせて常に気を配らないと、実際に空室が発生してから対策を講じることを余儀なくされます。そのような場合、収益の変動が大きくなるため、安定した不動産経営を実現することが難しくなります。

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3、空室対策を行うタイミングと方法について
これから大阪の賃貸管理による収益を拡大するためには、空室対策の方法もチェックポイントの一つです。

入居者保持の為に何か付加価値を付けた後、空室が発生したとしてもすでに入居者保持の対策が講じられて価値の高まっている部屋であれば、短期間の内に次の入居者が見つかることでしょう。

その一方で、部屋が空いてから対策を講じる方法では、さまざまな問題が発生してしまうことが想定されます。以前の入居者は、家賃や設備に対する不満から退去してしまったのかもしれません。

また、現在は退去していなくても、同じような不満を持っている入居者がほかにも存在する可能性は高いと言えます。そのような状況を放置し、退去者が発生してから対策を講じるということを繰り返していると、それぞれの借り主による不公平が拡大し、入居者からの不満も増大することが想定されますね。

 

今回は、賃貸管理についてお話させて頂きました!
是非、参考にして頂ければと存じます。

物件再生計画

2016.01.08(金)

こんにちは、不動産コンサルタントの田中です。

 

今回は現在進行中の淀川区にある物件再生計画をご紹介したいと思います。現状としては築年数30年を越える全室10戸で現在入居はたった2戸という収益としてはかなり悪い状況です。

 

まず変更点としては名称の変更です。○○ハイツという名称から現代風であるスペイン語の名称に変更します。次に内装工事としては和室を全て洋室に変更、トイレも和式から洋式に変更し温水洗浄便座を設置します。

 

そして間取も1LDKに変更し、お風呂も全て入れ替え床も全て張り替えます。TVモニター付きインターホンを取り付け防犯面も強化する予定です。

 

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また1Fの倉庫だった場所を区画割りして、シャッター付きバイク置き場を新たに設置するのでバイクを大事にされたい方には屋根もあり防犯面もバッチリで最高ですね!

 

ただ、これだけのリノベーションを行うにはオーナー様もリスクがありますよね・・・

工事代もかかりますし、これだけのお金を投資して部屋が埋まらなかったらどうしようなど色々なリスクがありますよね・・・・・安心して下さい。家賃保証しましたから!

 

オーナー様の空室リスクを回避するためにサブリース(家賃保証)をさせて頂きましたので安心です。キャッシュフローも確定し、非常にお喜び頂けました。

 

このように空室でお困りの方や自主管理から手離れされたい方がいらっしゃいましたらお気軽にご相談下さい。オーナー様個人に合ったプランでご提案させて頂きます。ご一緒に収益を最大化しましょう!!

夏季休暇

2015.08.16(日)

皆様こんにちは、不動産経営コンサルタントの田中です。

 

猛暑が続いておりますが、皆さんは如何お過ごしでしょうか。夏季休暇をとられて、ゆっくりされている方も多いと思います。

 

そんな中、当社は8月も休まず営業しております。

特に、入居者募集を行っているオーナーサポート課、トラブル対応を行う入居者サービス課については、交代で出社し対応しています。

 

休まず営業する理由としましては、当社の協力会社となっております、仲介会社の営業マンの方々が、お盆期間中であっても、暑いなか、お客様を物件まで案内していただき、成約へと繋がっていくからです。

 

営業している仲介会社がある以上、そして、お部屋を探しているお客様がいる以上、当社も賃貸管理会社として物件を紹介して、契約まで行えるような体制をとっております。

 

そして、このような日々の努力が入居率97%にも繋がっていきます。今後も、仲介会社の営業マンの方々への感謝の気持ちを忘れずに、良好な関係を築いていければと思います。

 

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滞納と信頼

2015.08.13(木)

皆様こんにちは、入居者サービス課の石川と申します。

 

この度、初めてブログを担当いたしますので、 簡単ではございますが私の自己紹介をさせていただきます。

 

現在、「入居者サービス課」に在籍し、入居者さんが満足する住環境の提案やトラブル対応、そして滞納督促など、入居さんに関するあらゆる業務を担当しております。

 

滞納督促というと取り立てのイメージを持つ方もいらっしゃると思いますが、実は入居者さんから一番信頼をいただかなくてはならないのです。

 

滞納問題を根本的に解決するためには、入居者さんより現状の収入や支出状況など、人に話しづらいことを聞かなくてはなりません。そんなプライベートなことを話していただくには、入居者さんから信頼を獲得しなければ聞きだせません。

 

信頼を獲得するためには、入居者さんと一緒に問題を解決するという姿勢が大切になります。 契約上の話しだけをするのではなく、入居者さんの言い分にも耳を傾けることにより、次第に信頼をいただけるようになります。

 

そして「滞納率」を減少させるには「信頼率」を上昇させることが重要となりますので、これからも入居者さんから信頼を獲得できるように日々業務に邁進していきます。それでは、今日はこの辺で失礼いたします。

 

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コールセンター

2015.08.01(土)

皆さんこんにちは、オーナーサポート課の中村です。

 

暑い日が続いていますね。

夏場はエアコンのトラブルで入居者様からの連絡が多くなります。

 

当社では毎朝のミーティングで、前日の入居者さんからの連絡件数とその内容を報告することになっております。ほぼ毎日のように、大小含め、なにかしらの故障の報告があります。

 

故障の連絡を受けた場合は、設備劣化などの寿命による故障か、人為的な故障なのかを判断します。設備劣化の場合はオーナー様にご理解いただき設備交換を行ないますが、故障が起きるタイミングや入居者様からの連絡は、必ずしも日中にある訳ではありません。

 

特に単身者の方の場合は、夜間に発生する(気付く)ことが多いので、当社では入居者様専用の24時間コールセンターを設けています。如何に迅速に連絡をとって、今後のスケジュールや対処方法を伝えることが入居者様のストレス軽減に繋がります。

 

コールセンタースタッフが連絡を受けた段階で、症状や緊急性が高いかの判断し、お部屋に伺うのに都合の良い日時などをヒアリングします。状況によってですが、漏水など緊急性が高いと判断した場合、真夜中でも対応を取れる体制にしております。

 

入居者様が安心できる住環境を提供することが長期入居に繋がります。そして長期入居となることでオーナー様の収益UPにも貢献できると考えています。

 

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