スタッフブログ:賃貸管理こぼれ話

物件再生計画

2016.01.08(金)

こんにちは、不動産コンサルタントの田中です。

 

今回は現在進行中の淀川区にある物件再生計画をご紹介したいと思います。現状としては築年数30年を越える全室10戸で現在入居はたった2戸という収益としてはかなり悪い状況です。

 

まず変更点としては名称の変更です。○○ハイツという名称から現代風であるスペイン語の名称に変更します。次に内装工事としては和室を全て洋室に変更、トイレも和式から洋式に変更し温水洗浄便座を設置します。

 

そして間取も1LDKに変更し、お風呂も全て入れ替え床も全て張り替えます。TVモニター付きインターホンを取り付け防犯面も強化する予定です。

 

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また1Fの倉庫だった場所を区画割りして、シャッター付きバイク置き場を新たに設置するのでバイクを大事にされたい方には屋根もあり防犯面もバッチリで最高ですね!

 

ただ、これだけのリノベーションを行うにはオーナー様もリスクがありますよね・・・

工事代もかかりますし、これだけのお金を投資して部屋が埋まらなかったらどうしようなど色々なリスクがありますよね・・・・・安心して下さい。家賃保証しましたから!

 

オーナー様の空室リスクを回避するためにサブリース(家賃保証)をさせて頂きましたので安心です。キャッシュフローも確定し、非常にお喜び頂けました。

 

このように空室でお困りの方や自主管理から手離れされたい方がいらっしゃいましたらお気軽にご相談下さい。オーナー様個人に合ったプランでご提案させて頂きます。ご一緒に収益を最大化しましょう!!

夏季休暇

2015.08.16(日)

皆様こんにちは、不動産経営コンサルタントの田中です。

 

猛暑が続いておりますが、皆さんは如何お過ごしでしょうか。夏季休暇をとられて、ゆっくりされている方も多いと思います。

 

そんな中、当社は8月も休まず営業しております。

特に、入居者募集を行っているオーナーサポート課、トラブル対応を行う入居者サービス課については、交代で出社し対応しています。

 

休まず営業する理由としましては、当社の協力会社となっております、仲介会社の営業マンの方々が、お盆期間中であっても、暑いなか、お客様を物件まで案内していただき、成約へと繋がっていくからです。

 

営業している仲介会社がある以上、そして、お部屋を探しているお客様がいる以上、当社も賃貸管理会社として物件を紹介して、契約まで行えるような体制をとっております。

 

そして、このような日々の努力が入居率97%にも繋がっていきます。今後も、仲介会社の営業マンの方々への感謝の気持ちを忘れずに、良好な関係を築いていければと思います。

 

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滞納と信頼

2015.08.13(木)

皆様こんにちは、入居者サービス課の石川と申します。

 

この度、初めてブログを担当いたしますので、 簡単ではございますが私の自己紹介をさせていただきます。

 

現在、「入居者サービス課」に在籍し、入居者さんが満足する住環境の提案やトラブル対応、そして滞納督促など、入居さんに関するあらゆる業務を担当しております。

 

滞納督促というと取り立てのイメージを持つ方もいらっしゃると思いますが、実は入居者さんから一番信頼をいただかなくてはならないのです。

 

滞納問題を根本的に解決するためには、入居者さんより現状の収入や支出状況など、人に話しづらいことを聞かなくてはなりません。そんなプライベートなことを話していただくには、入居者さんから信頼を獲得しなければ聞きだせません。

 

信頼を獲得するためには、入居者さんと一緒に問題を解決するという姿勢が大切になります。 契約上の話しだけをするのではなく、入居者さんの言い分にも耳を傾けることにより、次第に信頼をいただけるようになります。

 

そして「滞納率」を減少させるには「信頼率」を上昇させることが重要となりますので、これからも入居者さんから信頼を獲得できるように日々業務に邁進していきます。それでは、今日はこの辺で失礼いたします。

 

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コールセンター

2015.08.01(土)

皆さんこんにちは、オーナーサポート課の中村です。

 

暑い日が続いていますね。

夏場はエアコンのトラブルで入居者様からの連絡が多くなります。

 

当社では毎朝のミーティングで、前日の入居者さんからの連絡件数とその内容を報告することになっております。ほぼ毎日のように、大小含め、なにかしらの故障の報告があります。

 

故障の連絡を受けた場合は、設備劣化などの寿命による故障か、人為的な故障なのかを判断します。設備劣化の場合はオーナー様にご理解いただき設備交換を行ないますが、故障が起きるタイミングや入居者様からの連絡は、必ずしも日中にある訳ではありません。

 

特に単身者の方の場合は、夜間に発生する(気付く)ことが多いので、当社では入居者様専用の24時間コールセンターを設けています。如何に迅速に連絡をとって、今後のスケジュールや対処方法を伝えることが入居者様のストレス軽減に繋がります。

 

コールセンタースタッフが連絡を受けた段階で、症状や緊急性が高いかの判断し、お部屋に伺うのに都合の良い日時などをヒアリングします。状況によってですが、漏水など緊急性が高いと判断した場合、真夜中でも対応を取れる体制にしております。

 

入居者様が安心できる住環境を提供することが長期入居に繋がります。そして長期入居となることでオーナー様の収益UPにも貢献できると考えています。

 

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いかに選ばれるか

2015.07.01(水)

こんにちは、岡本麻美です。

 

満室経営を実践するためのノウハウは書籍やネット情報などに多く紹介されています。私も不動産経営コンサルタントを始めた頃、これらの情報を収集して勉強しました。そして現在は、オーナーさんが所有している収益物件の収益最大化を任せいただいております。

 

実務を通していつも感じることは、一般的に出回っている空室対策の小手先のスキルも役立ちますが、結局のところは基本的な業務を継続してしっかり行うことが 大切なんです。小手先のスキルとは、賃料共益費合わせて85,000円で募集したいとき、ネット反響等を意識して、賃料79,000円、共益費6,000円とするみたいなことです。

 

わたしが考える満室経営の原理原則は、入居者さんから『如何に選ばれるか』です。そのためには、以下の3つが重要となります。

 

1.市場・顧客を知る:地域の賃貸需要・入居者動向が答えを持つ

2.競合を知る:“選ばれる物件”と“選ばれない物件”全ては比較から他に無いもので勝つ

3.幅広い周知活動:できるだけ多くの入居者さんに目に触れるように周知する

 

これといって特別なことは行っていません。とはいえ、これを徹底的に行うことが大切なんです。私たちが行っている空室対策は、例えば、従前は礼金を多く取っていたところを市場と競合に合わせて0円にしたりすることです。

 

その後は、新しい賃貸条件を仲介業者さんに知っていただくために徹底的に周知することですね。周知の仕方は、当社独自のノウハウは多少ありますが、基本的には特別なことはありません。

 

一昔前のように放っておいても入居者が決まる時代ではないので、不動産投資も厳しくなっています。自主管理されているオーナーさんや私たちのような賃貸管理会社も常に業務改善する必要があります。岡本が持っているノウハウも常に通用するとは思っていないので、日々より良い管理手法を模索していきますね!

 

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