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現在の賃貸事情

人口減少と賃貸住宅供給過剰

2005年まで増加の一途をたどっていた人口が減少に転じ、出生数が死亡率を上回った現在の日本では、少子高齢化による人口減少社会に突入しています。2050年の人口は9000万人を割り込むとの予想が出されています。世帯数は、核家族化、離婚率の上昇、個人化の流れからしばらくは微増すると予測されますが、今後の人口の大幅な減少と連動して大きく減少していくことは確実です。

  • 人口・世帯数の将来推計

    参考:総務省「国勢調査」

  • 我が国の人口ピラミッド(平成24年10月1日現在)

一方、新築賃貸住宅は建てられ続けており、このままではあきらかに供給過剰の状況が続き、2040年にはなんと空室率は40%前後になるという予測も出されています。空室率が上昇すれば、家賃は下落していくことになり、空室率が40%になれば家賃が40%下がります。オーナーさまの立場からすれば単純に収入が4割減少するという状況ですが、一方で固定資産税や借入金の金利等の経費はほとんど変わりません。

  • 賃貸住宅新築着工数

  • 賃貸住宅戸数と空き室推移

賃貸管理業界を取り巻く現状

大競争時代に突入

借主が減り、貸し手が増える状況が続けば、当然賃貸市場での入居者獲得競争は激しさを増していくことになります。他の業界では市場競争は当たり前にあるものですが、わが国においては戦後長い間、住宅不足の時代が続いたこともあり賃貸市場において競争という概念はなかったのです。
しかし現在、貸し手同士での競争が必要なかった時代は終わり、これからは同エリア内での競争が激化し、オーナーさまの経営のやり方によって勝ち負けが決まってしまうという二極化現象が起こってきています。

資本主義経済では競争はあって当たり前の前提となる原理です。これまでの賃貸市場は例外とされてきましたが、今後は他の業界と同じように、競争市場になっていきます。そこで勝ち残っていくためには、競争の中で賃貸経営をしていくという意識を持ち、様々な工夫をしていかなければなりません。賃貸マンション経営においても、市場競争が前提にあるという認識を持ち、どのように生き残っていくかを考えて携わっていくことが必要な時代になってきたのです。利益をめぐる企業間の競争と同じ現象が、賃貸マンション経営の世界でも本格化しています。

  • 世帯人員別一般世帯数の推移 全国

    参考:総務省統計局ホームページ

  • 平均初婚年齢の推移

    参考:厚生労働省「平成24年人口動態統計」

最大の敵は空室

需要と供給のバランスが変化し、激しい競争の時代に突入した賃貸市場では、賃貸マンション経営を行うオーナーさまにとって空室は最大の問題です。自分のマンションに入居者が入らないという状況は、売上が上がらないということであり死活問題です。

これからの賃貸マンション経営は、この空室をいかに埋めていくかという点に尽きます。しかし、あくまでも賃貸経営は利益の最大化を目指すことが必要であり、コストを無制限にかけたり単純に値下げをして空室を埋めるわけにはいきません。やはりできる限り費用をかけず適切な家賃設定を保ち、収支のバランスをとって空室を埋めることが、賃貸マンション経営の真髄でもあります。

これらをふまえ、今後の市場競争の中で利益を出して生き残っていくには、そのための専門知識とノウハウが不可欠です。賃貸経営では、不動産賃貸・売買等全般の知識や税務・法務の知識、建築・設備・工事全般の知識、ファイナンスの知識、マーケティング・入居者募集のスキル等、幅広く求められ、その道のプロでも一人で対応はせずチームで補完し合います。

  • 年齢別未婚率の推移

    参考:総務省統計局「国勢調査報告」

  • 離婚世帯(離婚率)

    参考:厚生労働省「平成25年人口動態統計」

さらに競争社会においては、専門知識やノウハウはより早く高度化するため、少しでも多くそれらを身につけるよう努力しなければなりません。昨今インターネットの利用が生活に浸透した情報社会で、供給過剰の物件の中から少しでも好条件の部屋を探そうと、入居者の見る目はより厳しくなっています。時代は大きく変化しており、需要と供給のバランスが以前とは全く違います。住宅不足の時代からの考え方や方法をそのままにしていては、競争社会で生き残っていくことは相当に困難です。しかしながらこの業界において、実情を理解し対応しているオーナーさまや管理会社は未だ少数です。このような状況で、いち早く業界の変化を見抜き、一足早く対応を始めることで、競争社会で生き残っていくために圧倒的に有利となることがおわかりいただけるかと思います。

  • 正規雇用と非正規雇用労働者の推移

  • 賃金カーブ(時給ベース)