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リフォーム・リノベーション

入居者が退去された後の、古くなった設備や仕様を必要に応じてリニューアルします。
それにより、新たな入居を促進することが目的です。
時代のトレンドや入居者のニーズに合わせて、なるべく低コストで行うことが重要です。

リフォーム・リノベーションの目的

老朽化した物件では入居の妨げになりますので、リフォームやリノベーションといった対策が必要ですが、きちんと費用対効果を見極める必要があります。リフォームはアパート経営における支出の大きな位置を占めるものですから、この支出をコントロールできるかどうかが賃貸経営の成否を決めることにもなります。

リフォームを行うに当たってのポイント

費用対効果の視点をすべての基本となる考え方として、そもそもリフォームを行う目的は2点に集約されます。歩留率(成約率)とは、「案内した入居希望者に、どうすれば申し込んでもらえるか?」ということになります。当たり前ですが、リフォームされていない部屋を見てもらっても、よほどのことがない限り申し込みには至りません。しかしながら昨今の大空室時代では、とにかくリフォームすればよいのではなく、何の工夫もなくリフォームをしただけでは入居者は見向きもしません。

例えばクロスや設備に流行のものを取り入れたり、色調を変えたりといった工夫が要ります。リフォームやクリーニング方法に気を配るのはもちろん、その後の室内の状態にも十分気をつけなければなりません。また室内以外のエントランスなど、共用部の状態も入居者は気にしています。入居してから数年間生活する場所ですから、楽しい生活を送れる物件か、安心できる住まいかどうか等、想像以上に細かいチェックをしています。ですから逆に考えると、こうした細かい部分に気をつければ他の物件に勝つことにつながるのです。

復旧工事 アップグレード工事

リフォーム・リノベーションの目的

また基本的に賃貸マンション経営では、総賃料によって物件の価値が決定するため、賃料を最大化することが大切です。ですから資産価値の維持・向上も重要なポイントです。不動産経営の視点に立てば当然ですが、物件が常に高く売れるように保つことが基本です。賃貸マンション経営の前提は「売却」することではなく「保有」することにありますが、いつでも売却できるようにしておくことは重要です。

ただし、数年後に取り壊すことを前提に物件を運用している場合などは例外です。わずか数年間物件を保有するために、高額な工事費用をかけて修繕をするのは得策ではないでしょう。ポイントは、物件の運用方針を決め、それに従ってリフォームの内容を変えるということです。

「グレードアップ工事」を行う場合は、「利回り」を常に考える

賃貸マンション経営では、利益=(売却額-取得額)+(収入-支出)を最大化することが目的です。リフォームについても、この考え方を適用することが大切です。費用対効果(=「利回り」という考え方)が重要となります。その費用(支出)でどれだけの賃料を得られるのか、賃料が下がるのをどれだけ食い止められるのか、売却価格にどれだけ反映させられるのか、といったことです。賃貸経営は長期にわたる事業ですので、リフォームに関しても投資基準を持って行う場合と持たずに行う場合ではその運用結果に大きな差が出ます。

リフォーム利回り

小さなことでは、クロス一つをとっても同じようなデザインで倍ほど価格の振れ幅がありますし、上を見ればいくらでも高価な物が存在します。つまり、賃料上昇分を利回り計算し、物件購入時の利回りより高ければ施工メリットは高いと判断できます。例えば、水回りの取替工事を行うことで3000円の賃料下落を抑えることができれば、メリットがあると考えてよいでしょう。

リフォーム利回り

このようにリフォームにも「利回り」という考え方を取り入れることにより、やるべきものと必要のないものの判断が明確にできます。物件の管理を管理会社に任せているオーナーさまも多いでしょう。この場合、費用対効果の認識がない管理会社によって不必要なリフォーム工事を提案され、受け入れてしまえばオーナーさまの利益を損なうことになりますから注意が必要です。

入居促進費とリフォーム費用の効果を比較する

効果を比較

入居促進費は、効果的な使い方を理解していれば、入居率を高めることができます。昨今では、「入居促進費を出すくらいなら、リフォームに力を入れて入居率を高め、できれば賃料も上げたい」と考えるオーナーさまが多いように思います。当社はリフォーム費用と入居促進費の比較も重視しています。これはリフォームも入居促進費も入居者を獲得するための支出(変動費)であるという認識のためです。

入居希望者を紹介してくれる賃貸仲介営業マンは毎月厳しい営業成績を求められているので、当然ですが報酬額を気にします。極端に言えば、どんなにきれいな部屋でも報酬が少なければ案内せず、多少汚い部屋だったとしても報酬の高い方に入居希望者を案内します。このことから、例えば賃料7万円の部屋があり、7万円かけてリフォームをするのと7万円の入居促進費を増やすのではどちらが効果が得られるのかということを考えます。

当社の管理物件でも、リフォームをする選択肢を取らず、リフォーム費用を入居促進費に充てて入居率を高めた事例が数多くあります。単にリフォームすればよいのではなく、リフォームした場合と入居促進費を上げた場合の比較をし、その上でどちらを選択するか判断することが重要なのです。リフォームにお金をかけるか、入居促進費にお金をかけるか、どちらに効果があるのかを見極める、つまり入居促進費とリフォーム費用の比較をし、あくまでも利益を最大化するという視点で支出をコントロールします。そのためには入居者がどの程度の部屋をどの程度の賃料で探しており、賃貸営業マンはどの程度の入居促進費で入居を斡旋してくれるものなのか把握しておくのがポイントです。

建物の外装を変えることで、イメージを一新。
入居の促進につなげます。

Before After

入居者から敬遠されがちな古い設備や色目を
低コストで現代風にアレンジすることでイメージアップを図ります。

Before After

少子化や未婚率の増加などから
部屋数よりも広々とした間取りが好まれる傾向にあります。

Before After

リフォーム・リノベーション例

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