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賃貸管理に対する考え方

オーナーさまの利益を最大化すること

利益の最大化とは

利益の最大化とは

非常にシンプルですが、上図の「利益(最終利益,生涯キャッシュフロー)」を
最大化することです。

利益の最大化にこだわる理由

投資目的のオーナーさまに納得いただくためです。当社の管理物件のオーナーさまは、地主さまではなく投資家の方が多く、この点が多くの管理会社と根本的に違うところです。そのため、常に投資家の目線に立って業務を行うことが前提となっています。

投資家の方は、儲けるために収益物件を購入します。

投資家の方は、相続相続税の減税を目的として賃貸マンションを建築する地主さまとは大きく違います。減税が主目的で賃貸経営している方から管理業務を受託している会社の多くは、利益を積極的に求められていないため、一般的には業務内容が非常に曖昧なものになっている場合が多いです。一方、投資家の方々は利益を上げ儲からなければ意味がないと考えており、賃貸管理においても非常にシビアです。

シビアな要求に応えるため、日々より良い管理方式を追求してきました。

こうした投資目的のオーナーさまに応えるため、積極的にあらゆる手を打っていくのがツインライフのプロパティマネジメント(賃貸管理)であり、、その業務を委託される管理会社がその役割を担います。当社は管理会社として、「利益の最大化」のために様々な工夫をしながらプロパティマネジメント(賃貸管理)に取り組んでいます。オーナーさまの利益を最大化するには、物件の保有期間の利益だけでなく、売却までを含めてどれだけの利益を得られるかが重要です。

不動産投資の成功は管理(保有期間)で決まる。

売却は想定せず長期保有されるオーナーさまも多いため、当社は主に保有期間の利益の最大化に焦点を絞っています。保有期間においては、期間利益を最大化することが重要です。非常にシンプルなことですが、「収入を増やし、支出を減らす」ことを徹底的に行います。収入とは契約の賃料ではなく、家賃回収率までを含んでいます。

これによって利益の最大化が図れます

いかに入居率を高め、契約賃料を高めるかということ。つまり、いかに高い家賃で満室にするか。そして、滞納をなくし、家賃回収率を高めることも収入の最大化に直結します。さらに当然のことですが出ていくお金を最小限に抑えることも重要です。しかし現在、多くの賃貸管理会社で行われている賃貸管理の実態は、投資目的のオーナーさまの目指すところとは大きな矛盾があることも事実です。

例えば、「いかに高い家賃で満室にするか」というオーナーさまの希望に対し、今の業界の多くの管理会社は、自社の広告料収入を確保するために「1社のみで入居者募集活動」を行っています。これでは、目標となるのは管理会社の利益の最大化であって、オーナーさまの利益の最大化とは相反することになってしまいます。こうした管理会社の業務の実態は、オーナーさまに対して単純に募集賃料の減額とリフォーム工事をお願いするだけになっているのが実情で、オーナーさまの利益の最大化とは程遠いのが現状です。このような矛盾に満ちた業界構造にメスを入れ、オーナーさまの利益の最大化を実現する合理的な仕組みを構築したのが、ツインライフの賃貸管理システムです。

不動産投資は、自らの運用で収益を上げられる唯一の商品

投資面 経営面

賃貸マンション事業の売上となる家賃収入は、ある程度の安定性が見込まれます。そのため飲食事業や建築業などの他事業と比べると、運営面での結果の差は小さくなります。そこで重要になるのは、"どの物件をいくらで買って、いくらで売るか"という初期段階での判断だと言えます。「適切な物件」を「適切な価格」で「適切な資金調達」で取得するという、取得の段階と売却の段階が、株や為替とも共通する、賃貸マンション事業の投資的な側面です。

株式投資であれば、株価は市場によって変動するので、利益を得られる時を見定めることしかできません。ところが不動産投資は一般の投資商品と異なり、自らの運用能力次第で、物件の保有期間の収益を高めることもできれば、逆に低くしてしまうこともあるのです。
「賃貸マンション事業」は、家賃収入を主な目的とした不動産投資ですから、その収入をどう得ていくかで収益が変わります。空室が続けば家賃収入が減りますが、その空室を減らせるかどうかは、オーナーさまの経営手腕にかかっています。「経営」という視点で、いかに満室を維持し、家賃収入を得ていくかが重要です。空室を減らすには、まずは満室になりやすい物件を取得するという「投資」の側面が重要です。しかし、どのような物件でも必ず退去は生じ、空室になる一定の期間はあるのですから、長年にわたり満室稼働させ、いかに収益を上げていくかという、経営的な手腕が投資の成功の鍵となります。

要するに、「賃貸マンション事業」では、物件の取得はスタートに過ぎません。具体的には、委託する管理会社の選択、空室が続いた際の募集賃料、敷金の設定、納税を考慮した大規模リフォームの時期など、経営的な視点を持った様々な判断が必要になってきます。こうした経営的側面を重視することで、成果につながるのが「賃貸マンション事業」だと言えます。

目的は利益の最大化

1.物件を保有する期間の利益

賃貸マンション事業における利益

物件保有期間において、収入と支出の差を最大化する、つまりキャッシュフローを最大化することが重要です。株式や投資信託といった投資とは異なり、物件を保有している間の売上や利益が、「どう経営するか」によって大きく変わってくるのが賃貸経営の醍醐味と言えるでしょう。昨今の経済状況では、バブル期のように不動産の値上がりが続くことは期待できませんから、売却によって利益を得るのは、その手のプロ以外では難しいと言わざるを得ません。やはり、保有する物件からの利益を最大化することが重要だと言えるでしょう。

2.売却する際の利益

売却価格=物件の資産価値

物件を高く売却するには、物件の資産価値を維持・向上させることが必須ですし、入居率も重要な要素となってきます。賃貸マンション事業は、長期にわたって保有することが前提ですが、売却を考慮に入れることも、利益確定のための出口戦略(運用方針)としては必要な場合があるでしょう。売却して更に高額な物件を購入するのが得策である場合や、相続で売却せざるを得ない状況も考えられます。どのタイミングでも良い条件で売却できるようにするには、「常物件の資産価値を高めていくこと」必要なのです。

ここで言う資産価値、つまりその物件がいくらで売れるかという市場価値は、基本的に「収益性」が決め手となります。家賃収入からの逆算(利回り)によって物件価格が決まりますから、年間収入が高ければ高いほど、物件の市場価値は高まります。

企業経営と同じ

企業経営と同じ

賃貸マンション経営においては、会社経営と同じように、「収入と支出のバランスを考えること」が必須です。賃貸マンション経営での主な収入とは家賃収入です。「家賃を高く得ること」「空室を減らして稼働率を上げること」の2つで、その収入を最大化するのが重要なポイントです。その前提となるしっかりとした管理運営の体制(入居者募集体制)を構築するには、「最大限効率的なリーシング活動」が重要です。

また支出に関しては、マンションの運営・維持のために必要な費用が主な支出となります。定期的に発生する費用としては、固定資産税、水道光熱費、税理士報酬、エレベーター維持費等があります。これらは「固定費」に相当し、基本的に入居率とは連動しません。これに加えて、「家賃収入を上げるために必要な支出」があり、これらは「変動費」に当たります。具体的には、入居者を入れるために賃貸仲介会社に支払う入居促進費や、リフォームする費用などです。家賃収入があっても、それ以上の出費が掛かってしまっていては、利益を出すことはできません。

家賃安い 家賃高い

しかし、空室の多い昨今では、室内のクオリティを一定に保っていなければ、たとえ家賃を引き下げたとしても部屋は埋まらないでしょう。必要な室内リフォームの費用を渋ったばかりに空室が増え、収入が減ってさらにリフォームできない状況になるという「悪循環」に陥るケースも見受けられます。賃貸マンション経営では、支出を抑えて収入を高めるというバランスが、企業経営と同じように必要です。部屋あまりのこの時代に生き残っていくためには、こうした視点からの賃貸経営をしていくことが何よりも重要であると言えます。

所有と経営の分離

賃貸経営の実務を委託

実態として、賃貸市場の空室率が高まっていることを考慮すれば、今後ますます専門知識やノウハウを持つプロ同士の入居者獲得競争が激しさを増すと予想されます。こうした状況では、オーナーさま自身では身につけきれない豊富な専門知識・ノウハウを持ち、オーナーさまの立場に立って、利益の最大化のために動いてくれる賃貸経営のプロに委託することが重要です。

これは「所有と経営の分離」と言い、一般の企業経営でも行われている手法です。賃貸経営を一般的な企業に当てはめてみると、オーナーさまは会社でいうところの株主にあたり、同時に最高意思決定者でもあるので社長としての役割も担います。ただしオーナーさま自身は賃貸経営の専門家ではないので、経営の実務はすべて専門家に委託し、本当に重要なポイントにおいて判断を下すことになります。もちろん専門家であれば誰でもよいというわけではなく、経営手腕を持ち自分の考え方を理解してくれる専門家を見つけることが必要です。経営を委託された管理会社は、経営の実務を仕事として働きますが、その目的はすべてオーナーさまの利益を最大化することにあります。

ツインライフではこの経営代理人としての品質を高めるため、社員が実際に賃貸マンションを所有し、自ら経営をしています。その実践の中で日々勉強し、その経験を業務に活かしています。オーナーさまと同じ立場に立つことで、実際の経営で出てくる悩みや不安なども共有することができます。このことからも賃貸マンションの管理業務では、「その管理会社の社員が実際にオーナーを経験していること」が非常に重要な点であり、大きな違いになると考えています。

一般的な企業においては、経営における専門家が経営を担い、専門家同士の競争が日々展開されています。今現在、所有と経営の分離した手法を取り専門知識を駆使した経営管理をすれば、周辺の賃貸物件との競争で圧倒的に有利な事業を展開することが可能になるのです。