コールセンター
皆さんこんにちは、オーナーサポート課の中村です。
暑い日が続いていますね。
夏場はエアコンのトラブルで入居者様からの連絡が多くなります。
当社では毎朝のミーティングで、前日の入居者さんからの連絡件数とその内容を報告することになっております。ほぼ毎日のように、大小含め、なにかしらの故障の報告があります。
故障の連絡を受けた場合は、設備劣化などの寿命による故障か、人為的な故障なのかを判断します。設備劣化の場合はオーナー様にご理解いただき設備交換を行ないますが、故障が起きるタイミングや入居者様からの連絡は、必ずしも日中にある訳ではありません。
特に単身者の方の場合は、夜間に発生する（気付く）ことが多いので、当社では入居者様専用の２４時間コールセンターを設けています。如何に迅速に連絡をとって、今後のスケジュールや対処方法を伝えることが入居者様のストレス軽減に繋がります。
コールセンタースタッフが連絡を受けた段階で、症状や緊急性が高いかの判断し、お部屋に伺うのに都合の良い日時などをヒアリングします。状況によってですが、漏水など緊急性が高いと判断した場合、真夜中でも対応を取れる体制にしております。
入居者様が安心できる住環境を提供することが長期入居に繋がります。そして長期入居となることでオーナー様の収益UPにも貢献できると考えています。
いかに選ばれるか
こんにちは、岡本麻美です。
満室経営を実践するためのノウハウは書籍やネット情報などに多く紹介されています。私も不動産経営コンサルタントを始めた頃、これらの情報を収集して勉強しました。そして現在は、オーナーさんが所有している収益物件の収益最大化を任せいただいております。
実務を通していつも感じることは、一般的に出回っている空室対策の小手先のスキルも役立ちますが、結局のところは基本的な業務を継続してしっかり行うことが 大切なんです。小手先のスキルとは、賃料共益費合わせて85,000円で募集したいとき、ネット反響等を意識して、賃料79,000円、共益費6,000円とするみたいなことです。
わたしが考える満室経営の原理原則は、入居者さんから『如何に選ばれるか』です。そのためには、以下の3つが重要となります。
１．市場・顧客を知る：地域の賃貸需要・入居者動向が答えを持つ
２．競合を知る：“選ばれる物件”と“選ばれない物件”全ては比較から他に無いもので勝つ
３．幅広い周知活動：できるだけ多くの入居者さんに目に触れるように周知する
これといって特別なことは行っていません。とはいえ、これを徹底的に行うことが大切なんです。私たちが行っている空室対策は、例えば、従前は礼金を多く取っていたところを市場と競合に合わせて0円にしたりすることです。
その後は、新しい賃貸条件を仲介業者さんに知っていただくために徹底的に周知することですね。周知の仕方は、当社独自のノウハウは多少ありますが、基本的には特別なことはありません。
一昔前のように放っておいても入居者が決まる時代ではないので、不動産投資も厳しくなっています。自主管理されているオーナーさんや私たちのような賃貸管理会社も常に業務改善する必要があります。岡本が持っているノウハウも常に通用するとは思っていないので、日々より良い管理手法を模索していきますね！
滞納督促
皆さんこんにちは、オーナーサポート課の中村です。
早速ですが、管理会社が行っている『滞納督促業務』の内容を知っていますか？？
今回は不動産投資での3大リスクのひとつ、『滞納』と戦う『入居者サービス課』の活躍をご紹介いたします。
その動きは刑事さながら！
1日でも入金が遅れた方には、まずは電話連絡を繰り返します。入金期日の設定や分割支払など様々な交渉を行います。連絡がつかない方、転貸等の疑いのある方については現地調査、連帯保証人宅の訪問、住民票の取得、時には何時間でも張り込み、本人との接見にこぎつけます。
それでも拉致があかない場合は、法的手続きに移行します。また督促は滞納家賃だけでなく、退去精算時の原状回復費用までが対象となります。
たとえ何年分割になろうとも、最後は必ず回収します。怖そうですが、態度も見た目も紳士ですのでご安心を．．．。決して相手を威圧する事なく、理路整然と交渉を続けます。
私たちオーナーサポート課がリーシング活動に集中できるのも、入居者さんに関する様々な問題を未然に防ぎ、その対応をしてくれる『入居者サービス課』があるからです。
オーナーサポート課
皆様こんにちは、オーナーサポート課の中村です。
初投稿ですので、まずはオーナーサポート課のご紹介をさせていただきます。オーナーサポート課のスタッフは私含めて3名で運営しています。そして1番のミッションは、管理物件の入居率を100%にすることです。
その目標に少しでも近づけるためには、以下の業務を徹底的に繰り返します。
①市場調査：
競合物件を徹底的に調べて「市場競争で戦える」かつ「最短で決まる」賃貸条件を提案します。
②幅広く空室情報を提供する：
エリア全ての仲介会社さんに部屋付けを依頼します。（自社で物件を囲わない）
③仲介会社さん回り：
1日30件以上の仲介会社さんに訪問します。営業マンと信頼関係を築きながら「情報収集」と「客付け依頼」をしていきます。
④オーナー様への報告：
原則、毎月オーナー様とお会いし、空室対策を含めた物件状況の報告と提案を行います。
入居率は管理会社の一つの指針ではありますが、高入居率を維持し続けることがオーナー様から求められていることは言うまでもありません！
管理会社の提供するサービスはオーナー様から見えにくいのも確かです。オーナーサポート課では、そのサービスをいかにして見えるカタチでご提供できるかを追求しています。そして、ご紹介した①～④の業務を更にオーナー様へ「見える」カタチで提供できるように取り組んでいきます。
今後もオーナーサポート課ならではの「賃貸管理サービスの見える化」を発信して参りますので、よろしくお願いします。
97.02％
こんにちは！不動産経営コンサルタントの岡本麻美です。
4月が終わり、入居率を算出したところ『97.02%』 を達成することができました。
部屋付けをしてくれた仲介会社さん、リフォーム工事を施工してくださった協力会社さん、そして当社プロパティマネジメント事業部の頑張りが、高い入居率に繋がったと思います。
入居率が上がると当然ですが空室は減ります。昨日今日と仲介会社さんからの物件問い合わせも減ったなぁ～～～～と感じます。
当社は空室対策専門の賃貸管理会社ですので、高い入居率を維持することが求められます。上司からも部屋を決めるためなら『全ての可能性を追求しろ！そしてあらゆる手段を尽くせ！』と毎日のように言われています。
管理業務に見える商品はありません！
あるとすれば、私たち一人ひとりのノウハウや技術、そしてそのクオリティこそが商品だと考えています。当社のスタッフは、自身の商品力を高めるために日々部屋を決めることに没頭しています。そして空室対策のノウハウや提案力を経験値としてドンドン積み重ねています。それがツインライフの1番の強みなんです！
先月よりも今月、今月よりも来月と月日を重ねることで、各スタッフの空室対策スキルも日々パワーアップしています。高入居率を維持するためには、各自が今持ち得ている最高のパフォーマンスを発揮することが大切です。
つまり、『１つでも多くの部屋を決めること』が『未来にお会いするオーナーさんを満足させること』に繋がります。今月も入居率97%を維持できるように、募集条件も含めて的確なご提案を行っていきますね。
