こんにちは！総務課内田です。

気になるマイナンバー制度【最終回】！

今回は売買と贈与についてです。実は賃貸のみではなく売買でもマイナンバーは関係してきます。売買において個人から法人へ不動産が譲渡されるとします。

金額が１００万円を超える場合は、法人は「不動産等の譲請けの対価の支払調書」を作成します。そしてその支払調書には、【相手方の氏名とマイナンバーを記載する必要】があります！よって、売主の個人は売却先の法人にその情報を提供することが考えられます。

以上のように、不動産は税制とは切っても切れません。売買や賃貸に関わらず、取引の相手方が法人の場合には、ご自身のマイナンバーを提供する場面が多く発生することとなるでしょう。

極めて重要なマイナンバーですが、政府は民間に提出される書類に記載させるために民間同士にマイナンバーを取得させそれを管理するよう求めています。

マイナンバーは現在行政サービスに関しての利用となりますが、今後は民間サービスに利用されることが予定されています。地主さん、家主さんに影響がありそうなのは銀行口座のひも付です。この銀行口座へのひも付は将来的に義務化される可能性があります。つまり、税務署や国税庁にお金の流れが丸見えです…！！

ということは、親族間でのお金の振込も贈与ととられ、ある日突然贈与税の納付通知が届くなんて可能性が出てきます。１１０万円以下のお金を振り込む際は、「贈与契約書」を結び、使い道を明記しておくなどの対策が必要になるかもしれません。また、急に収入が増えたりすると税務署から説明を求められる可能性もあります。

マイナンバー制度がどのように使われていくかまだ未確定な部分も多いので、気づいた時には遅かった！なんてことにならないように、地主さん、家主さんにお力添えできるようしっかりと内容を理解し対応していかねばなりませんね。

３回にわけてざっくりとご説明しましたが、国税庁や内閣官房など【マイナンバー】のＨＰがありますので是非一度目を通してみてください。厚生労働省にも記載がありますし、また内閣官房社会保障改革担当室（番号制度）によるマイナンバー専用の公式 Ｔｗｉｔｔｅｒもあります。私も早速フォローしました！

最新情報があれば、またブログにて紹介したいと思います。

こんにちは！総務課の内田です。

前回に引き続きマイナンバー制度についてもう一歩深くふみこんでみたいと思います。

家主様はいったいどういった場面でマイナンバーを提示しなければならないのか…。

ずばり、民間企業と取引をする場合！です。

たとえばＡという法人が、Ｂオーナー（個人）から事務所や駐車場を借りていたとします。その金額が年額１５万円以上の場合、法人Ａは【不動産の使用料などの支払調書】を税務署に提出するのですが、この支払調書に【相手方（Ｂオーナー）の氏名とマイナンバーを記載】する必要があります。

ですので、Ｂオーナーは法人Ａから突如【マイナンバーを教えてください！】と連絡がきてもおかしくありません。

仮にＢオーナーがマイナンバーを開示しなかったとします。その場合はマイナンバーをもらえなかったＡ法人が義務違反になりますが、だからといって信用できるかもわからない法人にマイナンバーを教えるのはちょっと…と思うのが当然ではないでしょうか。

自分の個人情報を守るのは個人として当然のことだと思います。だからといって対策も今のところはなく…

そして義務違反となる法人Ａは、経過等の記録する必要があります。なぜかというと、マイナンバーの提供を受けていないのか、あるいは提供を受けたのかが判断できないからです。

なお、法廷調書などの記載対象となっている方全てがマイナンバーをもっているとは限らないので、マイナンバーの記載がないことで税務署が書類を受理しないということはありません…というようなことがホームページに記載されています。（マイナンバーは国籍関係なく、住民票が日本にある方が対象です。国外に住民票がある場合は対象外）

ということは、絶対教えなくてもいいのでは？と思ってしまいますね。…ただ教えなかった場合に、それが原因で税務署が調べにくる…なんてことはないと信じたいです。

隠している＝何かあると思われる要因になりえるので、絶対にこないとも言い切れません…。はじまってみないと分からないことだらけです。

気になるマイナンバー制度【後編】へ続きます！

皆様ご無沙汰しております。総務課の内田です。

今回はマイナンバー制度について調べてみました(*^^*)

来年１月から始まるマイナンバー制度ですが、今年１０月から国民一人一人に１２ケタのマイナンバー（個人番号）が通知されるのは皆さんご存知のことかと思います。

このマイナンバーは実際に何に使われるのかというと、行政の分野で「社会保障」「税」「災害対策」の利用からスタートします。また、従業員雇用のある法人様等でも「税」と「社会保障」の手続き等で利用することとなります。総務課の私としては、目にする機会も多くなると思います。

では、実際に不動産関係者としてはどうでしょうか。現段階での利用方法は税務・社会保険関係のみとなり、実際に必要となるのは不動産の使用料等の支払調書を作成する、法人の借主様からの問い合わせがくるのではないかと予測しています。

ただ、不動産取引では、犯罪収益移転防止法により不動産契約時の本人確認業務が必要となっておりますので、近いうちに不動産取引やローンの借り入れにもマイナンバーが必要になってくるのではないか！という話をちらほらと耳にします。ということは、不動産取引で、不動産業者や司法書士、取引関係者などがマイナンバーを知りうる可能性もでてきますね。

どういった活用がされるか、まだ不明慮な部分も多いのですが不動産会社はもちろんのこと、地主さんや家主さんもしっかりマイナンバーという制度を理解する必要性があるように感じます。

特にマイナンバーは生涯を通じて利用するもので原則として変更されませんので、厳重に取り扱わないと悪意がなくても不正使用にあたる行為を行ってしまう可能性もあります。（マイナンバーを書き写す行為やＩＤカードのコピーを取る行為は、法令や条例で定められた目的以外では不正使用となります）

もちろん、使用するのではなくこちらが提供する必要のある場合もありますが、【賃貸借契約の本人確認の為に必要です】とか【良い不動産の情報をいちはやく教えます】という理由でマイナンバーを教えてください等といわれても、教える必要はありません。

個人的には、安易に民間同士でマイナンバーのやりとりをしない方がよいのでは…と思いますが制度として決まった以上従うしかありません。正しい知識を身に着け、不正使用されないよう十分に注意を払いましょう。

長くなりましたので、続きは次回に…。

こんにちは、オーナーサポート課の本木です♪

最近はすごく涼しくなってきましたね！季節の変わり目は体調を崩しやすくなりますので、皆様もお気をつけください！と、いっている私が現在風邪気味です…(´Д` )

さて、今回は私が学んで行った空室対策についてお話しようかなと思います！

部屋付で重要な業務に仲介会社回りがありますが、それ以外にも内覧者対策も大切ですのでウェルカムボードや、周辺地図、ポップの設置などを行いました(^-^)

部屋に一つ置くだけで雰囲気も変わりますし、お客様も入居後のイメージがしやすくていいですよね♪このセット一式は、全部で1,500円です。この値段ならオーナー様も気軽に実践できるのではないのかなと思います♪

そしてもう一つが、ポップやウェルカムボードに続き、、、

ウェルカムバスケットの設置も行いました♪*･゜ﾟ･*:.｡..｡.:*･'(*ﾟ▽ﾟ*)’･*:.｡. .｡.:*･゜ﾟ･*

これもすべて100円ショップでそろえた物です。入居者さんの立場になると、引越し後にすぐ使えるものや日用品はあると助かりますよね！やはり空室対策は入居者さんの目線でしっかり考えていかないといけないですよね。

そして、先日『賃貸経営マイスター』の著者である、藤澤雅義さんの講習を受けました！もう、とてもおもしろくわかりやすく本当に聞き入ってしまいました（ ; ; ）！！

どんなことでもスキルを上げるためには勉強するしかないですね。特に講習やセミナーには、吸収できるものがたくさんあるのでどんどん参加しようと思いました。

それでは、今回はこの辺で*･゜ﾟ･*:.｡..｡.:*･'(*ﾟ▽ﾟ*)’･*:.｡. .｡.:*･゜ﾟ･*

こんにちは、不動産経営コンサルタントの岡本麻美です。

本日は、キャップレートを取り上げますね。Capitalization Rateの略で簡単にいうと「還元利回り」や「期待利回り」のことです。

不動産鑑定評価基準では、「還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。」

と書いています。なんか解りづらいですね．．．

収益還元法での物件の価格は、
不動産の価格＝NOI（営業純利益）÷キャップレート（期待利回り）

で求めます。

賃貸マンションなどの収益物件を売却するときは、この式を用いて売却価格を設定します。キャップレートが決まっていれば、NOI（営業純利益）で売却価格が決まりますので、家賃の値下げは不動産価格の値下げを意味しますよね。

この式は、
キャップレート（期待利回り）＝NOI（営業人利益）÷不動産の価格

と置き換えることもできます。

キャップレートは、立地や構造、物件タイプ（住居系・オフィス系など）により異なりますし、都心部になればなるほどリスクが低くなるので一般的にキャップレートは低くなります。

たとえば、ある投資家が物件を購入するときの期待する利回りが10％だとします。NOIが800万円だったとしたら、この物件に出せる金額の上限は8,000万円となります。

このように公式を使うと、キャップレートからの物件適正価格がわかります。ぜひ物件購入を検討する際は、投資判断の一つとして計算してみてくださいね。