ゼロ円賃貸のレイナと私
こんにちは、不動産経営コンサルタントの岡本です。
みなさん、繁忙期は如何でしたか？？？
繁忙期は空室が埋まる確率が1番高いですが、逆に逃したら空室が1年続く可能性もあります。
もし、まだ空室が埋まっていなければ、当社独自の空室対策プラン『ZEROチンタイ（ゼロ円賃貸）』で4月の間に空室を埋めちゃいましょう！
キャラクターは『空室ZERO対策室』のレイナちゃん。
実は．．．レイナちゃんのモデルは、私なんです．．．似てますかね？？？
「ZEROチンタイ」の特徴は、先行投資が掛からないのでお気軽に参加できることです。
リフォームなどと違って、「費用は掛けたのに決まらない」というリスクもありません！
費用を掛けずライバル物件に対抗できる競争力を持つことができます。しかも成約にならない限り、オーナーさんの負担もありません。
ツインライフの空室対策にご興味を持たれた方は、特設サイト『ZEROチンタイ』を覗いてくださいね！
満室を維持するには
こんにちは、岡本です。
賃貸管理にはさまざまな業務がありますよね。
その中でオーナー様から最も期待される業務は空室を埋めるリーシング活動です。
一方、空室を埋めることと同じくらい重要なことが 「満室維持」です。
家賃相場も年月を重ねると下落していきますので、オーナー様の希望やそれ以上の賃貸条件で契約して頂いた入居者様には、できるだけ長く住んでほしいですよね・・・
ただ、いい条件で満室を維持するのには、さまざま工夫をしなければなりません。
例えば相場よりも家賃が5,000円高い場合、家賃を5,000円下げて募集をすると競合物件と肩を並べるので、あとは仲介会社さんが優先的に紹介してくれるかどうかになります。
しかし、5,000円下げるということは、年間で60,000円10年で600,000円の家賃を失っていることになります。何もしなければ家賃を落とさなければ空室は埋まりません。
10年分の600,000円があれば物件に新たな付加価値を付ける事が出来ますよね。
今回は、とあるマンションで2年以上入居中の方を対象にアンケート実施しました。アンケート内容は『退去予定・家族構成の変化・管理会社への不満・住環境への要望』などなど。次はその結果をもとにオーナー様と相談し、収益上プラスになると判断できれば対応していきます。
こちらはアンケート結果に基づき、満室を維持する（退去させない）ために洗面台と玄関モニターフォンを交換しました。入居者さんも「すごーーーーく」喜ばれていました。
既存の入居者さんに対して利益還元することで、2年で退去する予定が、6年住み続けて頂けたら空室損失も抑えることもできますし、退去時のリフォーム費用もかかりません。結果、キャッシュフローも安定しますよね。
価値を上げれば価格を上げても入居者さんはついてきます。付加価値を生むご提案ができるよう私も日々勉強していますので 、マンション・アパートの空室でお困りの方はぜひご連絡くださいね。
機会損失は最小限に．．．
皆さんこんにちは、今日は岡本がお送りいたしますね。
当社では退去後の内装工事を10日間以内に完了させるルールを設けておりますが、改めて内装工事を早く仕上げる事が大事だと感じました。
＜リフォーム10日間以内完了ルールとは＞
退去日から10日間以内に素早くリフォームを仕上げ、即入居可能な状態にすることで、内見件数を増やし、早期客付けに繋がります。その結果、1日でも早くお家賃を発生させる事にも繋がります。
リフォームが完了していない場合、お部屋を内見する事は可能ですが、汚れている箇所もありますし、内装会社の職人さんが作業をしていて、ゆっくり見ることもできないこともあります。せっかく内見して頂いても、マイナスに感じてしまうこともあるのではないかと思います。
今回募集したお部屋は、1階の角部屋でした。窓の前は木や葉っぱで覆われており、利点としてはプライバシーの保護になりますが、反対にお部屋が暗くなってしまっていました。そこで、オーナー様に照明とカーテンの取り付けをご提案いたしました。カーテンは内見した際に、イメージがつきやすいように。照明は、内見した際にお部屋を明るく見れるようにとの考えです。
なお、ご契約者様のご希望がありましたら、そのまま使って頂くようにしました。 更に、ご契約頂いた方には、ハンドソープとタオルセットをプレゼントとしてお部屋に置いているんです。オーナー様のお心遣いもあり、内装工事が完了して、1週間でお申し込みを頂く事が出来ました。
内装期間が長引いた場合、大事なお客様を逃し、ご契約にいたらない事も考えられます。そうなるとオーナー様に対しても機会損失になると思います。やはり早期客付けには、内装工事をいかに早く終らせることが大事だと改めて感じました。
ツインライフの賃貸管理情報はFacebookでも更新しています。詳細はこちら．．．覗いてみてくださいね。
入居者プレゼント
皆様こんにちは！
本日は不動産経営コンサルタントの田中が担当いたします。
オーナー様からお預かりしている物件をお客様に紹介していただくために、物件の資料を持って定期的に仲介会社さんへ訪問をしております。
先日、訪問した仲介会社さんで、おっ！と思ったのが、ある物件を申し込み頂ければ、「折り畳み自転車を差し上げます」というポップ＆自転車が店内に飾られてました。
営業マンの方に聞いたところ、駅から遠い物件にはサービスとして行なっているとの事でした。お客様の反応はどうですかと聞くと、評判も良いとの事でした。最寄り駅から遠くなればなるほど、駅近の同等物件と比較すると一般的には賃料が下がります。また、仲介会社からすると、駅から遠くなるほど、入居者を決めずらいという面もあります。
市内の一人暮らしであれば、車以外の交通機関が充実していますし．．．
また、若い方の車離れや最近のブームで自転車の需要がかなり増えております。
今回勉強になったことは、決まりにくい部屋であってもその短所を補い、そして来店したお客様に自分の所でその物件を決めてもらう、という工夫が大切だと痛感しました。
今後も客付けのアイデアで良さそうなものがあればドンドンご紹介いたします。
もうすぐ繁忙期が終了します・・・
皆さんこんにちは、岡本です。
3月中旬となりました。引越しシーズンも終盤となり、賃貸業界の繁忙期も終わりを迎えますが、3月末ぎりぎりにお部屋を探す方も意外に多いんですよ。
当社にご相談に来られるオーナー様のなかでは、「空室がなかなか埋まらない」といったご相談が一番多いですね。そして、オーナー様は何とか3月中に入居者を決めて貰いたいと、おっしゃる方がほとんどです。
今月も、月初から中旬にかけて、数名のオーナー様からご相談を受けて対応しました。やはり空室を何とか埋めて貰いたいとのご相談でした。
まずは、室内確認から始まりますが、募集条件の見直しを含めて、スピーディーな対応が求められます。特に、募集条件については、適正賃料・条件で行なう事により、早期客付けへと繋がる事が多いため大変重要と考えております。
尚、賃料に関しては、一昔前は繁忙期であれば、通常の時期よりも、若干高い賃料で成約となったケースも多くありましたが・・・、現在は、そのような事は少ないと思います。そういった事も、オーナー様へご説明しながら募集条件を決定させていただきます。
このような対応を行い、今回、当社で募集させていただいた物件では、募集開始後、１週間で成約となった物件もございました。しかし、今回、早期成約となった物件については、賃料条件については、以前の管理会社と同条件で募集を行った物件になります。
では、なぜ早期客付けが出来たかという点については、やはり、当社の募集ネットワークだと考えられます。「幅広く物件情報を出す事が一番の当社の強みだと」改めて実感する事ができた、そんな出来事でした。
まだまだ、朝晩は寒い日が続きますが、早く桜が満開となる日を期待しながら、明日からも頑張っていきます。
