こんにちは、不動産経営コンサルタントの岡本麻美です。

本日は、キャップレートを取り上げますね。Capitalization Rateの略で簡単にいうと「還元利回り」や「期待利回り」のことです。

不動産鑑定評価基準では、「還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。」

と書いています。なんか解りづらいですね．．．

収益還元法での物件の価格は、
不動産の価格＝NOI（営業純利益）÷キャップレート（期待利回り）

で求めます。

賃貸マンションなどの収益物件を売却するときは、この式を用いて売却価格を設定します。キャップレートが決まっていれば、NOI（営業純利益）で売却価格が決まりますので、家賃の値下げは不動産価格の値下げを意味しますよね。

この式は、
キャップレート（期待利回り）＝NOI（営業人利益）÷不動産の価格

と置き換えることもできます。

キャップレートは、立地や構造、物件タイプ（住居系・オフィス系など）により異なりますし、都心部になればなるほどリスクが低くなるので一般的にキャップレートは低くなります。

たとえば、ある投資家が物件を購入するときの期待する利回りが10％だとします。NOIが800万円だったとしたら、この物件に出せる金額の上限は8,000万円となります。

このように公式を使うと、キャップレートからの物件適正価格がわかります。ぜひ物件購入を検討する際は、投資判断の一つとして計算してみてくださいね。

皆様こんにちは。

今回も不動産経営コンサルタントの田中が担当いたします。

当社では、収益物件の売買も事業として力を入れており、お客様のご希望に沿った物件をご紹介しております。本日は収益物件の購入サポートについて書かせていただきます。

先日のセミナーにご参加いただいたオーナー様から、現在所有している物件を売却して、今よりも収益性の高い物件に買い換えたいというご要望があり、物件のご紹介に行って参りました。

不動産投資の失敗例でよく聞くのが、想定利回りが10%あるので購入したが、実際に部屋が埋まらず、予定の利回りが確保できない。また、退去のたびに家賃を下げるように仲介会社に言われ、どんどん家賃が下がってしまいキャッシュフローが悪化し、返済が厳しくなった。などをよく耳にします。

一般的に売買中心の不動産会社は、部屋が埋まらないというリスクを回避するため、市内の中心部で駅近の物件をおすすめします。それは大事なことですが立地が良く、部屋が勝手に埋まり、利回りが10%を越えるそんな『おいしい』物件が簡単に手に入る話はそうありません。

当社の強みは圧倒的なリーシング力であり、多少部屋が決まりにくいエリアでも満室にする自信があります。また家賃を下げずに部屋を決める『ZEROチンタイ』という商品もありますので、購入する収益物件の選択肢もかなり広がります。

今回のオーナー様にも利回りを安定させて、しっかりと稼いでいただくために、満足のいく物件を紹介したいと思います！！収益物件を探されている方、買い換えたい方、お気軽にご相談お待ちしております。