こんにちは、不動産経営コンサルタントの岡本麻美です。

本日は、キャップレートを取り上げますね。Capitalization Rateの略で簡単にいうと「還元利回り」や「期待利回り」のことです。

不動産鑑定評価基準では、「還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。」

と書いています。なんか解りづらいですね．．．

収益還元法での物件の価格は、
不動産の価格＝NOI（営業純利益）÷キャップレート（期待利回り）

で求めます。

賃貸マンションなどの収益物件を売却するときは、この式を用いて売却価格を設定します。キャップレートが決まっていれば、NOI（営業純利益）で売却価格が決まりますので、家賃の値下げは不動産価格の値下げを意味しますよね。

この式は、
キャップレート（期待利回り）＝NOI（営業人利益）÷不動産の価格

と置き換えることもできます。

キャップレートは、立地や構造、物件タイプ（住居系・オフィス系など）により異なりますし、都心部になればなるほどリスクが低くなるので一般的にキャップレートは低くなります。

たとえば、ある投資家が物件を購入するときの期待する利回りが10％だとします。NOIが800万円だったとしたら、この物件に出せる金額の上限は8,000万円となります。

このように公式を使うと、キャップレートからの物件適正価格がわかります。ぜひ物件購入を検討する際は、投資判断の一つとして計算してみてくださいね。