スタッフブログ:賃貸管理こぼれ話

収益物件のご提案

2015.06.27(土)

皆様こんにちは。

今回も不動産経営コンサルタントの田中が担当いたします。

 

当社では、収益物件の売買も事業として力を入れており、お客様のご希望に沿った物件をご紹介しております。本日は収益物件の購入サポートについて書かせていただきます。

 

先日のセミナーにご参加いただいたオーナー様から、現在所有している物件を売却して、今よりも収益性の高い物件に買い換えたいというご要望があり、物件のご紹介に行って参りました。

 

不動産投資の失敗例でよく聞くのが、想定利回りが10%あるので購入したが、実際に部屋が埋まらず、予定の利回りが確保できない。また、退去のたびに家賃を下げるように仲介会社に言われ、どんどん家賃が下がってしまいキャッシュフローが悪化し、返済が厳しくなった。などをよく耳にします。

 

一般的に売買中心の不動産会社は、部屋が埋まらないというリスクを回避するため、市内の中心部で駅近の物件をおすすめします。それは大事なことですが立地が良く、部屋が勝手に埋まり、利回りが10%を越えるそんな『おいしい』物件が簡単に手に入る話はそうありません。

 

当社の強みは圧倒的なリーシング力であり、多少部屋が決まりにくいエリアでも満室にする自信があります。また家賃を下げずに部屋を決める『ZEROチンタイ』という商品もありますので、購入する収益物件の選択肢もかなり広がります。

 

今回のオーナー様にも利回りを安定させて、しっかりと稼いでいただくために、満足のいく物件を紹介したいと思います!!収益物件を探されている方、買い換えたい方、お気軽にご相談お待ちしております。

 

ブログ写真 売買

GOLF

2015.06.23(火)

こんにちは、不動産コンサルタントの田中です。

 

先日、オーナー様にお誘い頂きゴルフに行って参りました。ゴルフ場は大阪の名門コース『泉ヶ丘カントリークラブ』でした。当日は梅雨の影響で小雨が降る中のラウンドでしたが、レインウエアを着用するまでの雨でもなく、非常に涼しく楽しいラウンドになりました。

 

ゴルフ場のメンテナンス状態を観察してみるとさすが名門ゴルフ場ですね、隅々まで行き届いていました。特にグリーンの仕上がりが良く、雨でもスピードがしっかりでており、凸凹した所も無く、まるで緑の絨毯のようでした。

 

それから、キャディーさんのクオリティーの高さにも驚かされました。言葉遣いやボール探し、スピード、気遣いもしっかりしており、ご一緒させて頂いたオーナー様も満足されていました。

 

賃貸管理でも同じことが言えますね。例えば、退去連絡があった日にリフォーム提案の手配ができているか?次の入居者に選んでもらえるような部屋作りが出来ているか?内覧されるお客様に対してスリッパや花、ポップが設置されているか?このような気遣いが出来ているかということです。

 

スピードがあり、気遣いの出来る管理会社であれば、名門『泉ヶ丘カントリークラブ』のようにお客様から愛され、そしてオーナー様からも信頼される管理会社で居続けられると感じました。

 

当社も皆様に選ばれる管理会社で居続けるために、『スピードと気遣い』を意識して業務に取り組んで参ります。それでは今日はこの辺で失礼します。

 

 

奥野様ゴルフ写真②

シリーズセミナー

2015.06.19(金)

こんにちは、不動産経営コンサルタントの岡本麻美です。

 

6月14日(日)大阪市南エリア限定で賃貸経営応援セミナー(3回シリーズの第3回)を開催しました。ファイナルに相応しいゲスト講師として、船井総合研究所から不動産経営コンサルタントの松井哲也さんをお迎えして、『満室経営に効果的な投資とコスト削減のノウハウ』についてご講演いただきました。

 

私たちが、シリーズセミナーを通して伝えしたいことは、たった1つだけです。それは、「賃貸経営者としての自覚」を持つことです。わたしは、賃貸経営者としての3つの自覚が入居率を決めると思っています。

 

まず1つ目は、賃貸経営の目的やビジョンを持つことです。次に2つ目は、その目的を達成するためのパートナーを持つことです。最後3つ目は、経営能力を身に付けることです。

 

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今回のシリーズセミナーは、地主オーナーさんの参加が多かったですね。ここで皆さんに質問です。ご自身が所有している物件の価値を知っていますか?また物件の価値とは何を持って測るのでしょうか?答えは、『売買金額』です。

 

ご自身の物件が今いくらで売れるのか?特に地主オーナーさんは、この考えを持たれておりません。ではどのようにして売買金額を知るのでしょうか。それは、年間の営業純利益と期待利回りから算出されます。

 

例をあげて説明すると、営業純利益が1,800万円で、期待利回りを9%と想定した場合はどうなるのか?1,800万÷9%=20,000万になります。このようにして、物件の売買金額を算出していることはご存知でしたか?ぜひ一度ご自身で売買金額査定を出してみましょう!

 

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賃貸マンション事業は『経営』ですので、勉強して知識を付けていかないと勝ち残っていくことはできません。ですが、まだまだ間に合います。

 

次回のセミナーは9月頃を予定しております。

テーマは、『ファイナンス』です。金融機関と合同で開催しますのでご期待ください。詳細が決まり次第、ホームページで告知いたしますね。

 

ツインライフでは、知識習得・向上を目指して皆さまに最新の賃貸管理情報を提供し続けます。
ご興味がある方は、是非一度ご参加ください!!それでは、会場でお会いできることを楽しみにしていますね。

新人奮闘記①

2015.06.12(金)

はじめまして(._.)

6月から入社しました、社会人1年生の本木百合香(もときゆりか)と申します。

 

今月から月に1度、『新人奮闘記』を連載することになりましたので、よろしくお願いします。内容は賃貸管理業のキャリアをスタートさせた私が、賃貸経営のスペシャリストになるまでの成長過程を綴っていきますので、ぜひ読んでくださいね。

 

それでは少し自己紹介させて頂きますね。実は先月の5月31日まで、犬の美容師を目指してトリマーの専門学校に通っていました。本当は、来年の3月に卒業予定でしたが、不動産業界に入ると決めてからすぐ先生に相談し、10ヶ月早めてもらって、卒業という形にして頂きました。

 

トリマーになるのに資格は必須ではありませんが、なんとか在学中にJKC(Japan Kennel Club)という、国際的畜犬団体でとても信用のある資格も取得できました!(゜_゜>)

 

信用のある資格を取得しているのとしていないのでは、お客様からの信頼も変わってくると思います。それは、どの職種でも同じだと思いますので、不動産の資格もたくさん取得していく予定です。(まずは宅建合格!)

 

そしてなぜ、不動産という職種を選んだのか。それは祖父の存在でした。祖父は賃貸物件のオーナーをしていて、なにか力になれることがないかな?と思ったのがきっかけです。

 

私はこの賃貸管理という仕事を通じて、「人の悩みに真剣に、一緒になって考えられる人」になりたいと思っています。もちろん目指すべきところは、「不動産のプロとして即座に悩みを解決できる人」なんですが…。

 

ただ、“答えを持つ人”より“答えを一緒に探す人”になりたいと思っています。同じ悩みでも人によって求める答えは違いますよね…。大切なお客さまからの相談を受けるにふさわしい自分になれるように、不動産の知識や社会人経験を積んでいきたいです。

 

本木さま2

滞納督促

2015.06.11(木)

皆さんこんにちは、オーナーサポート課の中村です。

 

早速ですが、管理会社が行っている『滞納督促業務』の内容を知っていますか??

今回は不動産投資での3大リスクのひとつ、『滞納』と戦う『入居者サービス課』の活躍をご紹介いたします。

その動きは刑事さながら!

 

1日でも入金が遅れた方には、まずは電話連絡を繰り返します。入金期日の設定や分割支払など様々な交渉を行います。連絡がつかない方、転貸等の疑いのある方については現地調査、連帯保証人宅の訪問、住民票の取得、時には何時間でも張り込み、本人との接見にこぎつけます。

 

石川さま

 

それでも拉致があかない場合は、法的手続きに移行します。また督促は滞納家賃だけでなく、退去精算時の原状回復費用までが対象となります。

 

たとえ何年分割になろうとも、最後は必ず回収します。怖そうですが、態度も見た目も紳士ですのでご安心を...。決して相手を威圧する事なく、理路整然と交渉を続けます。

 

私たちオーナーサポート課がリーシング活動に集中できるのも、入居者さんに関する様々な問題を未然に防ぎ、その対応をしてくれる『入居者サービス課』があるからです。