再投資してますか！？
皆さんこんにちは、今日は岡本がお送りします。
賃貸管理会社へのお問い合わせ内容の多くは空室が埋まらないご相談です。
ご相談いただいた物件を拝見しますとクロスの破れ、エアコンの故障、網戸の小さい穴など．．．、貸す側にとっては些細なことでも入居者様にとっては大変な問題です。
実際にオーナー様にご提案をしても「お金がない．．．」「場所がいいから決まる」など、再投資をご検討いただけない方も多くいらっしゃいますが、それは投資の判断ができるものがないからと言えます。当社では、再投資をご提案する際は投資効率を算出いたします。
その際、費用対効果（＝「利回り」という考え方）が重要となります。その費用（支出）でどれだけの賃料を得られるのか、賃料が下がるのをどれだけ食い止められるのか、売却価格にどれだけ反映させられるのか、といったことです。賃貸経営は長期にわたる事業ですので、リフォームに関しても投資基準を持って行う場合と持たずに行う場合では賃貸経営の結果に大きな差がでてきます。
再投資せずになんとか入居者が決まっても、住んでみたら問題だらけの物件ではすぐに退去してしまいます。当社では入居者様に心地よく、長く住んでいただけるよう退去後のリフォームはコストをかけてでも、より新品に近い状態になるよう心がけております。
加えて最近の賃貸のトレンドでもある「カラークロス」「モニター付インターホン」が1つあるだけで印象はグッと変わります。内見時、入居者様に「おっ！」と思っていただける工夫が早期入居・長期入居につながります。
入居者様に選ばれる物件を私とつくっていきましょうね！
賃貸経営を左右する賃料設定
皆様こんにちは。
今回は不動産経営コンサルタントの田中が担当させていただきます。
入居者様の動きが著しく多くなる繁忙期ですが、先日とある案件を対応したのでご紹介させていただきます。
新築のサブリースをなさっているオーナー様から手数料が高く移管を検討しているという案件でした。サブリースというと10％から20％の手数料を支払い一定の賃料を保証するものですが、今回は天王寺区の某駅から徒歩4分で新築のため高い手数料を支払うより当社に移管した方がキャッシュフローが多くでると判断しました。
賃料査定をするために物件の情報を調べていると昨年春に竣工したはずの物件にまだ空きがあったのです。しかも敷金礼金なしの家賃1ヶ月無料のフリーレント付き。天王寺区の新築でこのような募集条件は普通ではないため以下のように考えました。
販売会社が賃料査定を高く設定したため、販売時の利回り、それに伴う物件価格が割に合わなくなってしまったのではないのかと。
新築のサブリースは高い家賃が維持され魅力的ですが、こちらの物件は契約更新の2年後、保証賃料の減額交渉が予想されます。もし自分がこのような賃料査定をしたと思うとゾッとします。
当社では地域に精通した社員が周辺相場の募集状況や成約事例をもとに査定いたします。査定は無料ですのでご所有の物件が適性の家賃なのか気になった方は是非ご連絡ください。
看板新設しました
こんにちは、不動産経営コンサルタントの岡本です。
本日は、北新地に設置している当社の看板をご紹介させていただきます。
賃貸管理会社の看板っぽくないと言われますが、私はすごく気にいっています。
気になる方は一度見てくださいね。
繁忙期！！反響の多さに嬉しい悲鳴！！！
こんにちは、岡本です。
不動産業界、売買・賃貸問わず繁忙期（１月～３月）、２月の半ばになりました。
沢山の反響・申し込みを頂いてます。昨日は、電話対応に追われ、外出出来ませんでしたが、一日、事務所に居ると反響の多さを実感します。事業部全体がテンヤワンヤの状態です。
当社の場合、物件の申し込みを仲介会社さんから頂くのですが、問い合わせ等、あまりに沢山あるため（ありがたいです）、仲介会社さんからの電話はコール音を変えています。コール音をかえる事によって、電話が鳴った時点で、仲介会社からの連絡だと、全社員が判断出来るんですよ。
その事により、物件の問い合わせや、案内の予約などスムーズに対応が出来ます。（恋人や特定の人からの携帯着信音・メール音を変えるのと同じ発想ですね）
2月はまだ件数が確定しておりませんが、入居率は96％を超えそうです。例年だと、3月中旬位には、反響数が減ってきます。今からあと約１ヶ月、入居率97％を目指して踏ん張っていきます。
今月28日は賃貸管理セミナーを開催します。私の上司、池田が講師を務めます。当社の管理システムを構築した人です。私もどんな話が出るのか、楽しみにしています。では、今日はこちらで失礼させていただきます。
賃貸管理セミナーのお申込は当社ホームページからお申込できます。
参加費無料なのでたくさんのお申込をお待ちしております。
ご不明点等ございましたらお気軽にお問合せ下さい。
仲介会社回りをしてきました
こんにちは、岡本です。
先日、仲介会社回りをしてきました。
仲介会社回りとは、 賃貸の客付けをしている街の仲介会社を訪問することです。
なかなか申込みが入らない物件や、新たに空室になる物件を「是非ご紹介お願いします！」と募集図面を持って訪問します。
募集図面を見せて、「この物件の賃料はどうですか？」と、その地域の賃貸市況を探ったり、「少し駅から歩きますが、日当たりがとても良く、静かで環境がよいです！」と、 募集図面では見つけにくい物件の魅力をアピールします。
この忙しい時期でも、 募集図面をよくみて、話をしてくれる営業マンも多いんですよ。
「この賃料だともっと駅に近くて新しい物件が結構出てるんですよ～」や「あ～バイク置場がないんですね～、今バイク置場ありきで探される方多いんですよ」などのご意見を頂けました。
エリアや駅によって需要は様々なので、 現場の営業マンの意見はとても貴重なんですよ。
その後、賃料が高いというご意見を頂いた物件のオーナー様にご相談し、競合物件より募集賃料を若干値下げしました。
すると２ヶ月半空室だった部屋が、賃料値下げからなんと５日で申込みをもらいました。
やはり現場の営業マンのご意見は大事です。
実際に訪問するだけでなく、ご案内終了の電話を頂いたときに、 「お客様の反応いかがでしたか？」などと、部屋探しをされている方の声を聞くようにもしています。
現場の意見を聞き取り、これからもオーナー様にフィードバックしていきますね。