総戸数12戸で入居率は0％と非常に苦しい経営をされておりました。オーナー様も高齢でこれから相続を控えるにあたり、今の状態を非常に不安に感じておられました。最初にご相談に来られて時は藁をも掴む思いだとおっしゃっていたのを強く覚えています。当社としては「オーナー様の物件の資産価値を上げつつ、手元のキャッシュフローを最大化する」ことを第一にシミュレーションを行わせていただくこととなりました。

所在地：大阪市
構造：RC造12戸
築年数：28年
入居率：0％、12戸中0戸入居
集金賃料：0円

当初は立替?というお話も出ていましたが、オーナー様も「生きているうちに投資金額を回収できるの？」、「そもそも築28年の物件にそれだけの価値があるの？」等迷われた結果、自己資金0円リノベーション（家賃保証付き）を実施することとなりました。元の間取りが和室2間の2DKだったのですが、まずは当社で物件のあるエリアで人気のある物件・間取り・設備を徹底的に分析した結果、若い層に人気の高い1LDKへの間取り変更をご提案しました。さらに人気の高いカラークロスを導入する等、見た目的にも「イマドキ」感を取り入れました。近隣の家賃相場を考えて返済シミュレーションも行い、保証賃料でも約5年で投資費用を回収できる計算が成り立ちました。最終的にはこのシミュレーションを見てオーナー様もリノベーションを決意していただけました。

工事費：3,600万円
予算：自己資金0円、借入3,600万円
リフォームローン：期間10年、金利3.0％（元利均等）

基準賃料：642,000円（当社査定）
リフォーム後集金賃料：696,000円（満室時想定）
保証賃料：513,600円（基準賃料×80％）
収益分配金：91,200円（集金賃料ー保証賃料）×50％
収入合計：604,800円
返済額：350,000円（保証賃料で借入返済原資を確保）

リノベーションを実施した結果、工事の完了前から問い合わせをいただくことが出来ました。当社も若い客層が集まりそうな仲介会社へ積極的に斡旋をさせていただきました。その結果、賃料を15%アップさせたのにも関わらず1週間後には、第1のお申し込みがありました。その後も続けて申し込みをいただき工事完了から3ヵ月後にはシュミレーション通り満室となりました。まさに理想通りのリノベ成功事例となりました。

工事後の月額賃料収入：604,800円
表面利回り：20.16％（604,800円×12ヶ月）÷3,600万円
保証賃料ベース利回り：17.1％（51,300円×12ヶ月）÷3,600万円